如何用好最低評標價法 確保物業(yè)采購物美價廉

如何用好最低評標價法 確保物業(yè)采購物美價廉

     財政部發(fā)布的《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號，以下簡稱《辦法》）實施一年多來，在加強政府采購需求管理，實現(xiàn)政府采購項目績效目標方面取得了顯著成效。

《辦法》第十九條要求，采購方式、評審方法和定價方式的選擇應(yīng)當符合法定適用情形和采購需求特點。采購需求客觀、明確且規(guī)格、標準統(tǒng)一的采購項目，如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價或者固定單價的定價方式。目前，采購人用招標采購方式采購物業(yè)服務(wù)項目，大多以價格作為主要因素，采用最低評標價法。

最低評標價法，是指投標文件滿足招標文件全部實質(zhì)性要求，且投標報價最低的投標人為中標候選人的評標方法。使用最低評標價法，采購項目的競爭主要體現(xiàn)在價格上，有的項目節(jié)約資金比例高達20%以上。節(jié)約財政資金，本來是無可厚非的，但在實際采購活動中出現(xiàn)了一些亂象。有的采購項目中標公告發(fā)布后，報價較高的供應(yīng)商紛紛質(zhì)疑，要求采購人、采購代理機構(gòu)對其中標人的價格作出解釋；有的甚至投訴至財政部門，要求說明中標報價的合理性。同時，也有供應(yīng)商中標后，發(fā)現(xiàn)實際運營成本遠遠超出中標價格，以投標報價計算錯誤為借口拖延合同簽訂時間；更有甚者，以人員防疫難到位為由放棄中標資格，導(dǎo)致項目重新實施采購，人為影響政府采購活動的公信力。

目前，在物業(yè)服務(wù)采購中，該采用最低評標價法還是綜合評分法，成了擺在采購人面前的一道難題。現(xiàn)在，有的采購人對物業(yè)服務(wù)采購心有余悸，擔心供應(yīng)商質(zhì)疑投訴影響采購效率，擔心供應(yīng)商中標后不按約定簽合同，擔心供應(yīng)商低價競標影響服務(wù)質(zhì)量……筆者結(jié)合多年從事政府采購工作的經(jīng)驗教訓(xùn)，針對物業(yè)服務(wù)采購的特點，對如何用好最低評標價法，減少供應(yīng)商的惡意低價競爭，提高政府采購績效談五點粗淺的意見，與同行共勉。

采購需求應(yīng)當完整

物業(yè)采購與其他服務(wù)類采購一樣，采購項目的技術(shù)、服務(wù)、商務(wù)及其他要求至關(guān)重要，這是供應(yīng)商投標響應(yīng)的基礎(chǔ)，應(yīng)當完整明確。其采購需求主要包括四個方面：

一是項目概況清晰。項目概況主要是指服務(wù)場所、服務(wù)范圍及區(qū)域。具體包括：物業(yè)服務(wù)面積，包括室內(nèi)面積、室外面積、綠化面積、道路面積、停車場面積等；樓層分布情況，各樓層使用功能及物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；明確強弱電、空調(diào)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施狀況；樓宇電梯及其他公共設(shè)施的運行使用情況；可能涉及的餐飲場所，就餐人數(shù)及廚房排煙系統(tǒng)、冰庫、灶具、廚具、用具、水電氣等現(xiàn)實情況；服務(wù)區(qū)域在使用運行過程中存在的“后遺癥”，如排污系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)老化等問題。

二是服務(wù)內(nèi)容全面。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容主要包括：整個項目區(qū)域內(nèi)的秩序維護服務(wù)，環(huán)境維護服務(wù)，綠植擺放及養(yǎng)護服務(wù)，客服、會務(wù)服務(wù)，餐飲服務(wù)（部分項目涉及），停車場管理，一般設(shè)施設(shè)備維修維護服務(wù)，專業(yè)設(shè)施設(shè)備維修維護服務(wù)，工程維修服務(wù)，以及物業(yè)管理規(guī)范中要求物業(yè)提供的相應(yīng)服務(wù)等。

三是服務(wù)要求詳盡。物業(yè)管理服務(wù)總體應(yīng)要求供應(yīng)商具備住宅類物業(yè)或者非住宅類物業(yè)項目管理經(jīng)驗和人力資源，具有物業(yè)管理服務(wù)相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。具體管理要求是：

秩序維護服務(wù)。要求供應(yīng)商負責(zé)管理整個區(qū)域內(nèi)的治安安全，秩序維護，停車場管理工作；建立健全安全防范體系，對服務(wù)人員進行安全教育；定期進行各類應(yīng)急演練，包括疫情防控、防暴、防汛、消防等。

環(huán)境維護服務(wù)。環(huán)境維護服務(wù)主要包括所有樓道內(nèi)過道、樓梯、公共衛(wèi)生間、工具間、大廳、非機動車停車棚、停車場、門窗玻璃、露臺等公共區(qū)域及大樓內(nèi)所有辦公室、會議室的衛(wèi)生保潔及垃圾清運等工作。同時，要詳細列明衛(wèi)生保潔內(nèi)容及標準、衛(wèi)生消毒消殺標準。

綠化養(yǎng)護服務(wù)。要求供應(yīng)商負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)所有樹木、灌木、草坪、花卉、花壇、盆栽植物的日常養(yǎng)護、澆水、修剪、施肥和管理工作，養(yǎng)護管理服務(wù)符合國家法律法規(guī)、行業(yè)標準，在采購文件中詳細列明綠植品類、數(shù)量及具體養(yǎng)護要求，確保植株成活率。對后期需要做綠化整改的區(qū)域范圍和標準，應(yīng)在采購文件中作詳細說明，便于供應(yīng)商在報價明細中體現(xiàn)。

設(shè)施設(shè)備維護服務(wù)。對設(shè)施設(shè)備的日常運行管理要具體明確，如：要定期對房屋進行巡檢，發(fā)現(xiàn)有滲水、外墻磚脫落、外墻玻璃破損等現(xiàn)象要及時報告采購人并予以修復(fù)；定期對管理區(qū)域內(nèi)的門窗、桌椅、柜架、燈具等進行檢查、維修；對有破損或安全隱患的地方要及時報告采購人并予以修復(fù)；為大型及重要機電設(shè)備（照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等）提供維修及維護，協(xié)助采購人監(jiān)督管理維保單位完成專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維保養(yǎng)護；定期對應(yīng)檢必檢的設(shè)施設(shè)備及時進行年檢；做好公共區(qū)域室外招牌、廣告、霓虹燈、引路標識的日常維修等工作。

客服、會務(wù)服務(wù)。對來訪人員及辦事人員的接待和服務(wù)提出具體要求，在會務(wù)服務(wù)方面對會場布置、音響設(shè)備使用、文明禮儀等規(guī)范要求，服務(wù)所需物品的使用管理要求。

其他管理服務(wù)。如：應(yīng)急處置要求，包括處理各類突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防安全事故、設(shè)施設(shè)備故障等；節(jié)能減排工作要求，配合采購人做好節(jié)能宣傳，開展節(jié)電、節(jié)水等日常節(jié)能工作；要求供應(yīng)商對采購文件服務(wù)范圍以外可能出現(xiàn)的臨時服務(wù)項目提出服務(wù)措施。

四是商務(wù)要求明確。物業(yè)管理服務(wù)涉及的服務(wù)地點、服務(wù)期限、付款方式、服務(wù)考核辦法和標準、違約責(zé)任、解決爭議的方式等，都要詳細明確。

合理設(shè)置實質(zhì)性條款

最低評標價法的特點是滿足采購文件全部實質(zhì)性要求，且投標報價最低者為中標候選人。也就是說，采購文件的實質(zhì)性條款設(shè)置尤為重要，要將做好物業(yè)服務(wù)的必要條件，履行合同的人力、物力等作為供應(yīng)商響應(yīng)的實質(zhì)性條款，合理設(shè)置在招標文件中。需要注意的是，不能以不合理的條件對供應(yīng)商實行差別待遇或者歧視待遇，有的條件可以要求供應(yīng)商提供書面材料證明，有的條款應(yīng)當要求供應(yīng)商書面承諾，待供應(yīng)商中標后進行核驗審查。

設(shè)置崗位人員數(shù)量。人員數(shù)量是做好物業(yè)服務(wù)的基本保證，在招標文件中應(yīng)當設(shè)定供應(yīng)商配置服務(wù)人員數(shù)量的最低要求。一是明確項目經(jīng)理與管理人員人數(shù)；二是各崗位服務(wù)人員數(shù)量要求，包括秩序維護專員、保潔專員、綠化專員、設(shè)備設(shè)施維護專員、客服會務(wù)專員、行政專員等。

設(shè)置人員必要條件。人員素質(zhì)將直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，在招標文件中可以設(shè)定供應(yīng)商將來配置服務(wù)人員的相應(yīng)條件。一是根據(jù)崗位實際情況，在法律法規(guī)許可范圍內(nèi)設(shè)定服務(wù)人員年齡范圍，學(xué)歷、專業(yè)知識與工作經(jīng)驗等要求。二是要求員工身體健康、無不良嗜好、無犯罪在案記錄。三是要求員工按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范，講究儀容儀表、公眾形象。四是要求有關(guān)作業(yè)人員按照國家規(guī)定經(jīng)專門機構(gòu)培訓(xùn)，取得相關(guān)行業(yè)操作許可證。五是要求供應(yīng)商與員工簽訂《勞動合同》并按規(guī)定繳納社會保險，建立直接的勞動關(guān)系，供應(yīng)商對員工服務(wù)期間的疾病和人身安全、安全責(zé)任事故、人事關(guān)系、勞動糾紛、疫情防控等全權(quán)負責(zé)。

設(shè)置投標報價要求。供應(yīng)商的投標報價可能影響服務(wù)效果，必然影響中標結(jié)果，要求供應(yīng)商報價應(yīng)當體現(xiàn)采購項目的全部工作內(nèi)容，可以將主要報價內(nèi)容列為分項報價表。一是人員工資待遇費用，包括人員基本工資，績效考核，社會保險費，福利費，節(jié)假日按國家規(guī)定標準發(fā)放的加班費、服裝費、餐飲費、住宿費、通訊費、差旅費等，要求供應(yīng)商在履約過程中嚴格遵守《中華人民共和國勞動法》的相關(guān)規(guī)定，人員工資不能低于當?shù)氐淖畹蜆藴实?。二是工具設(shè)備成本費，如清洗劑、洗地機、拋光機、清潔手推車、各種工器具等。三是服務(wù)耗材購置費，如保潔材料、衛(wèi)生紙、洗手液、垃圾袋、分類垃圾桶等。四是辦公用品費，如項目服務(wù)人員辦公使用電腦、打印機、對講機等。五是法定稅費、風(fēng)險費、人員培訓(xùn)費、合理利潤、管理費及招標文件規(guī)定的為完成本項目所需的其他費用。

要求提供服務(wù)方案。物業(yè)管理服務(wù)方案能夠在一定程度上反映供應(yīng)商的管理能力，同時可以作為采購人履約驗收的依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)方案一般包括采購項目的物業(yè)服務(wù)整體實施方案，項目管理方案，秩序維護服務(wù)方案，環(huán)境衛(wèi)生維護方案，綠化養(yǎng)護方案，設(shè)施運行、維護管理方案，客服及會務(wù)服務(wù)方案，疫情防控方案，員工培訓(xùn)方案，餐飲服務(wù)方案，規(guī)章管理制度。

要求證明履約能力。采購人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)項目實際，可以要求供應(yīng)商提供同類項目業(yè)績，證明其履約能力。但要求供應(yīng)商提供的同類業(yè)務(wù)合同一般不超過兩個，并明確同類業(yè)務(wù)的具體范圍。辦公區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)項目可以要求提供非住宅項目業(yè)績，服務(wù)內(nèi)容包含秩序維護服務(wù)、環(huán)境維護服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)、設(shè)施設(shè)備維護等。

依法運用評審規(guī)則

《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》（財政部令第87號，以下簡稱87號令）第六十條規(guī)定，評標委員會認為投標人的報價明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價，有可能影響產(chǎn)品質(zhì)量或者不能誠信履約的，應(yīng)當要求其在評標現(xiàn)場合理的時間內(nèi)提供書面說明，必要時提交相關(guān)證明材料；投標人不能證明其報價合理性的，評標委員會應(yīng)當將其作為無效投標處理。物業(yè)管理服務(wù)招標采購采用最低評標價法，在節(jié)約財政資金的同時，確實也給有些不法供應(yīng)商提供了機會，這些供應(yīng)商惡意低價搶標，影響公平競爭，降低服務(wù)質(zhì)量。評標委員會應(yīng)當依法運用評審規(guī)則，對通過符合性審查的投標人報價進行評審，要求有可能影響產(chǎn)品質(zhì)量或者不能誠信履約的供應(yīng)商提供書面說明。

例如，成都市某區(qū)在今年5月組織的物業(yè)服務(wù)公開招標采購活動中， 24家供應(yīng)商參加該項目投標，22家投標人通過資格性審查。在評標過程中，評標委員會向14家投標人發(fā)出了需要提供其報價合理性的說明。在規(guī)定時間內(nèi)，11家投標人提供了書面說明及證明材料，并說明其報價是按照國家相關(guān)規(guī)定購買社會保險，對其派駐服務(wù)人員的工傷及人身安全負責(zé)，工資待遇符合四川省相關(guān)要求。評標委員會對11家投標人的書面說明進行了評審，對其中10家投標人的說明均予以認可。評標委員會認為另外一家投標人的說明內(nèi)容中“如我單位中標，我單位派遣服務(wù)人員中部分為當?shù)厥У剞r(nóng)民”需要提供更詳細的說明，證明其投標報價的合理性。評標委員會再次向投標人發(fā)出了請澄清當?shù)厥У剞r(nóng)民（由當?shù)卣徺I社保）擬派人數(shù)的通知，該公司在規(guī)定時間內(nèi)予以了回復(fù)，并說明擬派90名當?shù)厥У剞r(nóng)民為本項目服務(wù)。投標人證明其報價合理性的核心是投標報價是否影響質(zhì)量或合同履約，只要投標人對遵守參加投標的各項條件和履約合同的能力作出保證即可。最終，該項目評標委員會認為投標人投標報價符合招標文件要求，推薦其為中標候選人。

審查投標承諾內(nèi)容

《中華人民共和國政府采購法》（以下簡稱《政府采購法》）第二十三條規(guī)定，采購人可以要求參加政府采購的供應(yīng)商提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并根據(jù)本法規(guī)定的供應(yīng)商條件和采購項目對供應(yīng)商的特定要求，對供應(yīng)商的資格進行審查。最低評標價法的關(guān)鍵是滿足招標文件全部實質(zhì)性要求。對于招標文件的部分實質(zhì)性要求，投標人難以提供相關(guān)證明材料，只能在投標文件中書面承諾，中標后兌現(xiàn)，這就需要采購人在與中標人簽訂合同前依法進行審查。中標通知書發(fā)出后，采購人列出需要審查的實質(zhì)性承諾內(nèi)容，書面通知中標人，按照招標文件約定，在一定期限內(nèi)提交相關(guān)證明材料。采購人可以組織有關(guān)工作人員共同參與審查，中標人完全兌現(xiàn)投標承諾后，方可簽訂政府采購合同。否則，采購人有權(quán)拒絕簽訂合同，并報同級財政部門按照政府采購法第七十七條的規(guī)定處理。只要采購人共同堅持原則，就可以有效減少投標人虛假承諾，凈化物業(yè)服務(wù)采購市場。

切實加強履約驗收

87號令第七十四條要求，采購人應(yīng)當及時對采購項目進行驗收。采購人可以邀請參加本項目的其他投標人或者第三方機構(gòu)參與驗收。履約驗收是做好政府采購的最后防線，特別是物業(yè)服務(wù)采購，履約驗收將直接檢驗服務(wù)效果，確保政府采購質(zhì)量。履約驗收的依據(jù)就是采購合同與招標文件中約定的考核辦法及標準?？己藘?nèi)容主要包括采購項目服務(wù)人員管理、現(xiàn)場日常管理、環(huán)境維護管理、秩序管理、設(shè)施設(shè)備維護管理及其他服務(wù)管理等?？己藢嵭邪俜种?，根據(jù)實際履約情況，按照考核標準遞減?？己私Y(jié)果的運用非常重要，一般在招標文件中約定好，每月考核一次，考核結(jié)果作為核算當月費用的依據(jù)，采購人依據(jù)有關(guān)標準按比例扣減當月物業(yè)服務(wù)費?？己私Y(jié)果也可作為是否終止采購合同的依據(jù)。

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